Die Schlüssel zu seiner Eigentumswohnung das erste Mal in der Hand zu halten, ist ein tolles Gefühl. Allerdings solltest du dich bei der Entscheidung zum Haus- oder Wohnungskauf nicht zu sehr von deinen Emotionen leiten lassen – denn kaufen kann teurer sein als mieten. Lohnt sich der Immobilienkauf?
Es ist eine ewige Streitfrage: Während für den einen langfristig nur eine Eigentumswohnung infrage kommt, zuckt der andere schon bei dem Gedanken zusammen, einen Kredit aufzunehmen und sich an eine Immobilie zu binden. Dennoch ist die Eigenheim-Romantik tief in den Köpfen verankert: Das eigene kleine Reich und – vielleicht das überzeugendste Argument – eine Absicherung im Alter klingen nach wie vor attraktiv. Doch lohnt sich der Immobilienkauf wirklich noch? Was du beim Hauskauf beachten solltest und wann die Mietwohnung die bessere Alternative ist, erfährst du hier.
Ob sich eine Immobilie lohnt, hängt nicht nur von deren Preis ab, sondern auch davon, ob du sie selbst nutzen oder ob du dir eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen möchtest. In beiden Fällen solltest du beim Immobilie kaufen diese Tipps und Kriterien beachten:
Grundsätzlich gilt: Wenn du für dein Eigenheim auf dein ganzes Leben verteilt weniger bezahlst als du Miete zahlen würdest, lohnt sich der Immobilienkauf finanziell – logisch. Miteinberechnen solltest du dabei jedoch nicht nur die Anschaffungskosten inklusive Notarkosten, Maklerprovision und Grundbucheintragung deiner Wohnung, sondern auch die Nebenkosten. Für eine eigene Wohnung musst du etwa Hausgeld bezahlen, das für eine Immobilie im mittleren Preissegment schon mal deutlich über 200 Euro pro Monat betragen kann. Dazu kommen Rücklagen für Reparaturen und Renovierungen – und natürlich die üblichen Nebenkosten wie Heizung, Strom und Co.
Natürlich ist diese Rechnung alles andere als einfach, denn schwankende Mietpreise und unvorhersehbare Kosten zum Beispiel bei der Instandhaltung machen eine genaue Abwägung praktisch unmöglich. Deshalb gibt es als Antwort auf die Frage „Wohnung kaufen oder mieten“ eine Faustformel. Diese beruht darauf, dass sich ein Immobilienkauf lohnt, wenn die Kosten für die Wunschwohnung niedriger sind als 20 durchschnittliche Jahreskaltmieten für eine vergleichbare Wohnung. Voraussetzung für diese Formel sind rund 20 Prozent Eigenkapitalanteil. Bringe also in Erfahrung, wie hoch die Jahreskaltmiete ist, die du für deine Wunschwohnung verlangen könntest, und multipliziere diese mit 20. Ist das Ergebnis niedriger als der Kaufpreis abzüglich des Eigenkapitals, könnte sich der Kauf für dich lohnen – selbstverständlich nur dann, wenn du dir mit deinem Einkommen auch die Miete leisten könntest.
Eine ähnliche Berechnung kannst du natürlich auch bei einem Immobilienkauf zur Vermietung anstellen – nur, dass du dann den Kredit mit den Mieteinnahmen anstatt mit deinem Einkommen begleichst.
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Eine Immobilie zu kaufen ist eine Investition, die durchaus gewinnbringend kann – und zwar dann, wenn sich ihr Wert über die Jahre erhöht. Zwar lässt sich das nur schwierig vorhersagen, allerdings stehen die Chancen gut, dass Eigentumswohnungen in und um Großstädte auch in Zukunft an Wert gewinnen werden und auch die Mietpreise weiter ansteigen – doch auch ländliche Regionen holen auf. Vor allem, wenn du eine Immobilie kaufen möchtest, aber nicht vorhast, sie bis ans Ende deines Lebens selbst zu nutzen, kann sich unter diesen Bedingungen ein Kauf lohnen. Und zwar auch dann, wenn das Ergebnis der Faustformel bei deutlich über 20 Jahren liegt.
Wie lange steigende Mietpreise und Kaufpreise noch einkalkuliert werden können, kann dir leider niemand mit absoluter Sicherheit sagen und wie jede Investition bringt der Immobilienkauf auch ein gewisses Risiko mit sich. Dennoch zeigt sich der Immobilienmarkt bisher unbeeindruckt von der Pandemie und wird laut Meinung vieler Experten weiterhin für Anleger profitabel bleiben.
Eine Immobilie zu kaufen ist wahrscheinlich eine der größten, wenn nicht sogar die größte Investition, die du in deinem Leben tätigen wirst. Die wenigsten können diesen Betrag auf einmal stemmen und nehmen deshalb einen Kredit auf. Das ist momentan besonders günstig – in ein paar Jahren kann das aber schon ganz anders aussehen und du kannst die gestiegenen Kosten vielleicht nicht mehr bewältigen. Um diesem Risiko entgegenzuwirken, solltest du momentan eine möglichst lange Zinsbindung wählen. Dann zahlst du zwar monatlich einen höheren Betrag, profitierst aber zum Beispiel 15 oder 30 Jahre lang von den niedrigen Zinsen. In dieser Zeit solltest du versuchen, so viel wie möglich abzubezahlen, denn eine hohe Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung kann dich bei einem inzwischen gestiegenen Zinssatz schnell in Bedrängnis bringen.
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Wenn du privat eine Immobilie kaufst, dann ist es leider nicht möglich, dass du den Immobilienkauf von der Steuer absetzt. Möglichkeiten zum Steuersparen gibt es, wenn überhaupt, bei Neubauten: Erwirbst du hier das Grundstück separat und baust dann erst das Haus, dann reduziert sich die Grunderwerbssteuer deutlich – denn diese wird dann nur noch für das Grundstück, nicht aber für das Haus fällig.
Anders sieht es aus bei einem Immobilienkauf zur Vermietung. Als Vermieter kannst du je nach Baujahr die Anschaffungskosten in Höhe von 1,5 bis 2 Prozent pro Jahr von der Steuer absetzen. Auch viele andere Kosten wie die Grundsteuer, Zinsen, Ausgaben für Renovierungen, Maklergebühren und mehr kannst du als Vermieter in der Steuererklärung angeben. Am besten lässt du dich von einem Steuerberater unterstützen. Mehr dazu erfährst du zum Beispiel bei der Vereinigten Lohnsteuerhilfe e.V..
Mieten oder kaufen: Um diese Entscheidung zu treffen, solltest du nicht nur auf deinen Kontostand schauen, sondern auch persönliche Faktoren einfließen lassen. Denn eine Immobilie zu kaufen, ist nicht nur eine finanzielle Frage, sondern auch eine Typsache. Ob sich der Immobilienkauf lohnt, kannst du mit unserer Gegenüberstellung genau abwägen.
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Ob du eine Immobilie als Kapitalanlage oder eine Eigentumswohnung kaufen möchtest, früher oder später musst du dich mit den Einzelheiten auseinandersetzen. Denn der Immobilienkauf ist eine komplizierte Angelegenheit: Schließlich kannst du eine Wohnung nicht einfach per Klick im Internet kaufen (zumindest würden wir dir davon abraten), sondern musst einiges an Aufwand in den Erwerb stecken. Das sind die wichtigsten Schritte im Ablauf eines Immobilienkaufs:
Um dein perfektes Haus oder deine Traumwohnung zu finden, musst du dir erst einmal über dein Budget im Klaren sein. Hier kann ein Immobilienkauf-Rechner helfen, zum Beispiel der Eigenheimrechner vom Handelsblatt.
Hast du dein Budget eingegrenzt, geht es auf zur Besichtigung. Vor allem bei Altbauten solltest du einen Gutachter hinzuziehen, der sich den Zustand des Hauses genauer ansieht. Ob sich eine Immobilie lohnt, hängt schließlich auch davon ab, wie viel Geld du noch in Renovierungsarbeiten investieren musst. Deine Kriterien beim Kauf solltest du auch davon abhängig machen, ob du einen Immobilienkauf zur Vermietung oder zur Eigennutzung planst – bei letzterem kannst du durchaus auch dein Bauchgefühl miteinbeziehen, schließlich sollst du dich ja wohlfühlen. Bei ersterem hingegen sollten strategische Überlegungen ganz klar im Vordergrund stehen.
Steht die Entscheidung fest, geht es ans Eingemachte: Du sprichst mit der Bank über die Kreditaufnahme. Um deine Kreditwürdigkeit zu prüfen, wird diese einige Dokumente von dir anfordern – informiere dich am besten schon vor der Entscheidung für eine Immobilie nach notwendigen Unterlagen, um diese dann schnell zur Hand zu haben.
Hast du dich mit dem Eigentümer und der Bank geeinigt, kann nun optional beim Notar ein Vorvertrag unterschrieben und ein Termin für den Kaufvertrag vereinbart werden, mit dem du dir die Immobilie reservierst.
Hast du dir die Wohnung oder das Haus gesichert, kannst du nun den Darlehensvertrag bei deiner Bank unterschreiben.
Endlich ist es so weit: Du unterschreibst den Kaufvertrag. Dieser verpflichtet dich natürlich zur Zahlung des Kaufpreises, welchen du anschließend an den Verkäufer überweist. Auch die Begleichung der Kaufnebenkosten steht nun an.
Die Wohnung gehört jetzt dir – fehlt nur noch der Schlüssel. Vereinbare mit dem Verkäufer einen Termin und beziehe oder vermiete anschließend die Wohnung.
Ohne Eigenkapital lohnt sich der Immobilienkauf nicht immer. Zwar ist ein Kauf ohne eigene Mittel natürlich möglich, allerdings kannst du dadurch erhebliche Nachteile bei der Aufnahme eines Kredits erfahren. Denn viele Banken erwarten, dass du zumindest die Kaufnebenkosten, Notarkosten und Maklergebühren, sowie die Grunderwerbssteuer aus eigener Tasche bezahlen kannst. Früher galt ein Richtwert von rund 20 Prozent Eigenkapital, um gute Konditionen zu bekommen. Heute sehen das nicht mehr alle Banken so eng.
Bringst du beim Hauskauf jedoch kein Eigenkapital mit, solltest du mit einem sicheren Job, einem relativ hohen Einkommen und Sicherheiten zum Beispiel in Form von Bürgen aufwarten können. Sonst kann es sein, dass du entweder gar keinen Kredit bekommst oder eine hohe monatliche Rate oder einen höheren Zinssatz zahlen musst, mit welchen die Bank ihr Risiko ausgleicht. Allerdings solltest du auch berücksichtigen: Während du Eigenkapital sparst, zahlst du auch Miete – dieses Geld könnte ebenso genutzt werden, um die etwas höheren Kosten des Kredits zu decken.
Sprich: Hast du entbehrliche Rücklagen, solltest du diese in der Regel beim Hauskauf als Eigenkapital verwenden. Hast du keine, lohnt es sich allerdings in den meisten Fällen nicht, vor dem Kauf noch zu sparen, wenn du zur Miete wohnst.
Der Immobilienmarkt in Großstädten ist seit Jahren angespannt. Wer eine Immobilie kaufen möchte, der muss sich in beliebten Metropolen wie München oder Hamburg oft mit Wucherpreisen herumschlagen. Wenn du unsere Tipps zum Immobilien kaufen beachtest, kann es sich je nach individuellem Fall jedoch auch hier noch lohnen, in Eigentum zu investieren. Schließlich geht es nicht nur um den Preis an sich, sondern auch um das Verhältnis von Kaufpreisen zu Mietpreisen.
Etwas besser sieht es außerhalb der Großstädte aus. Wer aufs Land ziehen möchte, der erlebt auch hier oft böse Überraschungen, denn in einigen Regionen nähern sich Stadt und Land immer weiter an. Gerade die Umgebung beliebter Städte ist natürlich nicht erst seit gestern attraktiv, auch wenn eine ausgeprägte Stadtflucht in Deutschland bisher noch nicht zu beobachten ist. Gerade heutzutage, da das Home-Office immer mehr zur Option wird, könnte jedoch der Trend zum Wohnen auf dem Land noch mehr an Beliebtheit gewinnen und die Preise für den Hauskauf auch hier noch schneller ansteigen.
Bleibt dir also noch die taktische kluge Entscheidung, die Metropolregionen hinter dir zu lassen und einfach dorthin zu ziehen, wo nicht jeder leben möchte – und die Preise dementsprechend moderat sind. Wie der Wohnatlas der Postbank zeigt, solltest du dabei vor allem Süddeutschland und die Küstenregionen meiden. In den neuen Bundesländern hingegen lohnt sich der Immobilienkauf eher. Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen können mancherorts mit Quadratmeterpreisen von unter 1.300 Euro punkten – im restlichen Deutschland eine Seltenheit. Dementsprechend sind hier allerdings auch die Mietpreise niedriger. Wenn die Stadtflucht für dich nicht infrage kommt, kannst du dich auch in kleineren Städten umschauen. Diese bieten oft eine hohe Lebensqualität zu vergleichbar günstigen Kosten.
Für wen sich der Immobilienkauf lohnt, hängt nicht nur von den Finanzen ab, sondern auch von der eigenen Lebensplanung. Ob du weiterhin mieten oder kaufen möchtest, solltest du also nicht nur von der Lage auf dem Immobilienmarkt, sondern auch von deinen Zukunftsplänen abhängig machen.
Auch als Altersvorsorge kann sich eine Immobilie lohnen. Mehr zum Thema Vorsorge – sei es finanziell oder gesundheitlich – kannst du hier erfahren:
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